ماموریت اضطراری در بازار مسکن - مجله نازلارا

جهت دریافت خدمات پتینه نقاشی ساختمان با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش دنیای اقتصاد، آینده بازار مسکن از دریچه نگاه واسطه های ملکی سنجش شد. در حال حاضر بازار مسکن فضای بالقوه ای را برای سیاست گذار و متولیان امر فراهم نموده تا بتوانند این بازار را در سال آینده مدیریت نمایند و شرایط فاز پساجهشی قیمت ها که از آبان ماه امسال شروع شد، اما ادامه پیدا نکرد را برای سال آینده به صورت پایدار فراهم نمایند.

در غیر این صورت بازار مسکن می تواند دوباره با بی اعتنایی دولتمردان به ماموریت اضطراری، به دوران جهش قیمتی که در نیمه اول سال 99 به اوج خود رسیده بود، بازگردد. ماموریت اضطراری سیاست گذار دریافت نوعی از مالیات از ملک است که از آن غافل شده است؛ مالیات سالانه از املاک نوعی از مالیات است که اگر از مالکان واحد های مسکونی بلااستفاده در شهر ها دریافت گردد در این صورت شرط ریزش قیمت و پایداری فاز پساجهش برقرار خواهد بود.

واسطه های ملکی فعال در 15 منطقه پایتخت با شرکت در نظرسنجی دنیای اقتصاد، ضمن اعلام تحلیل خود درباره آینده قیمت مسکن، یک شرط اساسی ورود پایدار بازار مسکن به فاز پساجهش را اخذ مالیات سالانه از املاک خاطرنشان کردند. این 15 منطقه، تنوع شرایط بازار مسکن تهران را نمایندگی می نماید. در این نظرسنجی که کوشش شده پراکندگی جغرافیایی مدنظر قرار گیرد و دهک های مختلف درآمدی را در برگیرد، 50 واسطه ملکی شرکت کردند.

پنج سوال کلیدی شامل رفتار این روز های خریداران، نحوه روبروه فروشندگان در بازار مسکن، نبض معاملات در بازار شب عید، تغییر قیمت ها طی ماه های اخیر و از همه مهم تر، چشم انداز قیمت مسکن در سال 1400، در این نظرسنجی از واسطه های ملکی مورد پرسش قرار گرفته است.

برآیند این نظرسنجی سه نتیجه مهم داشت

نتیجه این نظرسنجی حکایت از آن دارد که 70 درصد پاسخ دهندگان (واسطه های ملکی) قیمت مسکن در سال آینده را کاهشی پیش بینی می نمایند. این برداشت عاملان فروش ملک در پایتخت در مقایسه با تحلیل های همیشگی آن ها طی دوره های گذشته به معنای ظرفیت تقریبا نزدیک به صفر بازار مسکن برای جهش بیشتر قیمت است.

در مقابل 30 درصد مابقی امیدوار به کاهش قیمت ها در سال آینده هستند. نکته قابل توجه اینکه در این نظرسنجی هیچ یک از شرکت نمایندگان، شرایط فعلی و التهابات امسال بازار مسکن را در سال آینده ادامه دار توصیف نکردند. به تعبیری کاهش تورم انتظاری در بین واسطه های ملکی، احتمال تداوم پایداری دوران پساجهشی قیمت مسکن را افزایش می دهد.

دو نیمه متفاوت مسکن

اما بازار مسکن در امسال دو نیمه متفاوت داشت. در نیمه نخست امسال، بازار مسکن، ماهانه رشد دو رقمی را تجربه کرد. به این ترتیب که در پنج ماه از هفت ماه ابتدایی سال، قیمت مسکن به طور میانگین تورم دو رقمی را به ثبت رساند. در این بازه زمانی به غیر از ماه های فروردین و شهریور، نرخ رشد قیمت مسکن در بیشتر ماه ها دو رقمی بود تا بازار مسکن در سال 99 نیز به جهش قیمتی خود ادامه دهد.

اما نیمه دوم سال، بازار مسکن با توقف جهش قیمتی و حتی ریزش قیمت ها در بعضی مناطق شمالی و جنوبی شهر روبرو شد. به تعبیری می توان به استناد آمار خاطرنشان کرد، در نیمه نخست سال، بازار مسکن در هر ماه با شوک قیمتی جدید روبرو می شد در صورتی که نیمه دوم را متفاوت شروع کرد، در آبان ماه ورق معاملات ملک در بازار مسکن تهران برگشت و تورم دو رقمی نیمه نخست سال، در این ماه به کمتر از دو درصد رسید تا ورود به دوره پساجهش قیمتی مسکن شروع گردد.

طی آذرماه بازار مسکن تورم منفی را پس از مدت ها به ثبت رساند تا عزم بازار برای خروج از جهش قیمتی جدی تر باشد. با این حال آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن که مربوط به بهمن ماه است، نشان می دهد، میانگین قیمت مسکن در این ماه به طور ماهانه 7/ 3 درصد افزایش یافته، هر چند که این رشد قیمتی نسبت به ماه های اخیر بیشتر است، اما نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد یکی از عوامل این رشد نامحسوس ماهانه قیمت در میانه زمستان ناشی از تمایل بعضی خریداران به سمت واحد های با عمربنای کمتر و نوساز به واسطه توقف جهش قیمتی مسکن طی ماه های قبل تر است که این موضوع یکی از دلایل افزایش میانگین قیمتی مسکن در پایتخت بوده است؛ بنابراین این رشد قیمتی در بهمن ماه را شاید نتوان به منزله بازگشت مسکن به دوره جهش قیمتی تلقی کرد.

به رغم این تغییر و تحولات طی امسال، اما بازار مسکن در سال آینده به اعتقاد واسطه های ملکی کاهشی خواهد بود؛ هم از بابت حجم معاملات و هم قیمت آپارتمان. در این نظرسنجی بعضی واسطه های ملکی فعال در مناطق یک و دو به عنوان مناطق لوکس، مناطق چهار و پنج به عنوان پرمعامله ترین مناطق، مناطق شش و هشت، مناطق 9 و 10 به عنوان مناطق واقع در مرز شمالی و جنوبی پایتخت -که بخش قابل توجهی از تقاضا در فاز اول جهش قیمتی به این مناطق راهنمایی شد- مناطق 11، 12، 15، 17تا 20 شرکت کردند.

نتیجه پرسشگری و نظرسنجی از واسطه های ملکی در مناطق مختلف نشان می دهد، 70 درصد از پاسخ دهندگان با قطعیت خاطرنشان کردند که قیمت مسکن حداقل در نیمه نخست سال آینده کاهشی خواهد بود. این قطعیت به نوعی می تواند یک سیگنال قوی برای تداوم پایداری بازار مسکن و حتی ریزش قیمت ها در سال آینده باشد.

نزدیک به 80 درصد شرکت نمایندگان، در این نظرسنجی، تداوم ریزش قیمت ها و پایداری فاز پساجهشی قیمت مسکن در سال 1400 را منوط به یک شرط عنوان کردند؛ افزایش عرضه و ساخت و ساز. اما برای برقراری این شرط، سیاست گذار دو اقدام و سناریو پیش رو دارد.

نخست، تسهیل ساخت و ساز است که اثر رونق ساختمانی بر قیمت و معاملات حداقل در طول سال 1400 منعکس نخواهد شد، چراکه اثربخشی سیاست تحریک ساخت (عرضه) مسکن حداقل پس از یک سال نمایان خواهد شد؛ بنابراین در صورتی که مجریان امر، فقط این سناریو را مدنظر داشته باشند، شرط مدنظر واسطه های ملکی برای تداوم ریزش قیمت ها و پایداری دوران پساجهش در بازار مسکن برقرار نخواهد شد.

اما سناریوی دیگر و البته فوری برای برقراری این شرط، وضع نوعی از مالیات اصلی است. در این بین مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه از جمله مسکن با اولویت در دستور کار سیاست گذار و قانون گذار قرار گرفته است، اما مالیات سالانه بر املاک که همان سناریوی فوری برای ریزش قیمت ها در سال آینده خواهد بود، مغفول مانده است.

دو مالیاتی که در دستور کار قرار گرفته، مالیات های فرعی و مکمل هستند که بدون مالیات اصلی، کارآیی ندارند. مالیات بر خانه های خالی تمام فرآیند تصویب را طی نموده و پس از فراهم شدن سامانه های مربوطه اجرایی خواهد شد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در دستور کار هیات رئیسه مجلس واقع شده است تا پس از اتمام آنالیز لایحه بودجه 1400 در فرآیند تصویب قرار بگیرد.

وضع سیاست مالیاتی مهم با عنوان مالیات سالانه بر املاک با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز ملک می تواند تاثیر شگرف و قابل توجهی در برقراری شرط پایداری دوران پساجهش قیمتی مسکن و حتی ریزش نرخ ها در بازار مسکن باشد.

برآورد واسطه های ملکی حاکی است بیش از 100 هزار واحد مسکونی از کل معاملات ملکی اجرا شده طی یک سال و نیم اخیر، توسط خریداران غیرمصرفی خریداری شده است که بخش قابل توجهی از آن ها بدون استفاده، برای سرمایه گذاری نگهداری (منجمد) شده است. مالیات سالانه بر املاک، بلافاصله می تواند مالکان بخش زیادی از این املاک را تحریک به اجاره یا تحریک به فروش کند. این اتفاق علی القاعده برای پوشش هزینه مالیات سالانه اتفاق می افتد که اثر آن به شکل افزایش عرضه در بازار معاملات مسکن و فراهم شدن زمینه برای کاهش قیمت اسمی و تخلیه حباب قیمت در شهر های عظیم خواهد بود.

سیاست گذار هر چند در جهت دریافت مالیات به عنوان یک عامل مهم و موثر در عرضه ملک و جلوگیری از سفته بازی گام برداشته، اما با یک خطای استراتژیک در مالیات ستانی روبرو شده به این ترتیب که اولویت بندی اجرای سیاست های مالیاتی را خواسته یا ناخواسته رعایت ننموده است

. این در حالی است که دریافت مالیات سالانه از املاک در کشور های پیشرفته و پیروز در کنترل بازار مسکن، به عنوان یک ابزار بازدارنده نقش بسزایی در جلوگیری از التهابات قیمتی داشته است، اما در ایران، این سیاست مالیات از نگاه مجریان و قانون گذاران تا این لحظه به دور مانده است. برآیند سنجش دیدگاه واسطه های ملکی از یک ماموریت اضطراری دولت حکایت دارد تا بازار مسکن در سال آینده به سرنوشت جهش قیمتی در سال های 97، 98 و نیمه نخست 99 دچار نگردد.

از بین آن 70 درصدی که در نظرسنجی، فرایند قیمت مسکن در سال 1400 در تهران را کاهشی توصیف نموده اند، 20 درصد آن ها معتقدند کاهش قیمت در نیمه اول سال با احتمال بیشتری همراه است. در این نظرسنجی معین شد میزان فروشنده در بازار شب عید بیشتر از خریدار است.

همچنین خریداران سرمایه ای خیلی بیشتر از متقاضیان تبدیل بهتر آپارتمان هستند. طی این روزها، مراجعه برای خرید به بازار نسبت به ماه های قبل به شکل نسبی افزایش پیدا نموده، اما حجم بسیار کمی از مراجعات به خرید منجر می گردد. در جنوب شهر تهران، تقاضای سرمایه ای قابل توجه است.