گزارش فضایی از قیمت مسکن - مجله نازلارا

به گزارش دنیای اقتصاد، در حالی که آبان ماه سال جاری، تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و ریسک های غیرمالی، بازارهای مالی با ریزش نرخ روبرو شدند و سطح بازدهی و نرخ رشد قیمت ها در بازار معاملات سهام، سکه و طلا، ارز و خودرو منفی شد و به تبع آن بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز براساس اعلام بانک مرکزی با سقوط شدید تورم ماهانه همراه شد، دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در گزارشی، تحولات قیمت مسکن استان های کشور در 30 مرکز استان را گفت.

محتوای این گزارش دربردارنده برخی آمارهای باورنکردنی از سطح میانگین قیمت مسکن در برخی استان های کشور از یکسو و همچنین کم نمایی در قیمت ساخت مسکن در فرآیند محاسبه سود ساخت و ساز از سوی سازنده ها است که در این گزارش از آن به عنوان بازدهی فراوری مسکن یاد شده است. با این حال آنالیز ها نشان می دهد بین آمارهای فضایی اعلام شده در گزارشی که روز گذشته از سوی متولی بخش مسکن منتشر شد با آمارهای رسمی قبلی مربوط به بازار ملک از یکسو و تحقیقات میدانی اجرا شده از بازار معاملات مسکن برخی مراکز استان های کشور از سوی دیگر شکاف قابل توجه وجود دارد.

این شکاف قیمتی میان آمارهای دولتی و قیمت های فروش بازار ملک حدود دو برابر برآورد می گردد.

دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از سال 89 در ابتدای هر ماه اقدام به انتشار آمارهای رسمی از تحولات قیمت و حجم معاملات فروش آپارتمان مربوط به ماه قبل می کرد. در قالب این گزارش ها همه داده های مربوط به تمام قراردادهای خرید وفروش واحدهای مسکونی به وسیله سایت اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی در قالب گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن منتشر می شد. از مردادماه سال جاری، متولی بخش مسکن با بیان اینکه بازار معاملات تابستانی مسکن در شرایط التهاب و نابسامانی واقع شده است و انتشار آمار مربوط به میانگین قیمت و حجم معاملات فروش واحدهای مسکونی به صورت قبل می تواند منجر به افزایش این نابسامانی و التهاب گردد برای چند ماه انتشار آمار را متوقف کرد. در آن موقع متولی مسکن گفت میخواهد آمارها و تحلیل های مربوط به تحولات بازار مسکن در کشور را با نظم و ترتیب بهتری ارائه کند و گزارش های مربوط به تحولات بازار مسکن را به صورتی دقیق و همه جانبه نگر منتشر کند.

روز گذشته، متولی بخش مسکن در دولت نتایج داده های مربوط به ثبت قراردادهای خرید وفروش واحدهای مسکونی در سامانه رهگیری مسکن را در قالب یک گزارش آماری درباره تحولات کشوری بازار مسکن در آبان 99 منتشر کرد. یک روز قبل از انتشار این گزارش، همچنین متولی بخش مسکن در گزارش شفاهی از تحولات کشوری مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در حال حاضر را 15 میلیون و 200 هزار تومان گفت. این آمار، نوعی آمار باورنکردنی و فضایی از سطح متوسط قیمت مسکن در کشور را نشان می دهد. چرا که پیش از این مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از تحولات قیمتی بازار معاملات مسکن کشور میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور در بهار 99 را معادل 5 میلیون و 700 هزار تومان اعلام نموده بود. متولی مسکن در حالی در گزارش روز گذشته و اعلام شفاهی دو روز قبل متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور بر مبنای سطح میانگین قیمت واحدهای مسکونی در 30 مرکز استان کشور را 15 میلیون و200 هزار تومان اعلام نموده بود که در گزارش مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مراکز این استان ها نیز 4 میلیون و500 هزار تومان اعلام شده بود.

مقایسه این آمارها یعنی آمار اعلام شده از سوی متولی بخش مسکن از یکسو و آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار نشان می دهد، براساس آمار متولی مسکن، میانگین کشوری قیمت مسکن براساس سطح متوسط قیمت مسکن در 30 مرکز استان در فاصله بهار تا آبان سال جاری، معادل 237 درصد رشد نموده است. همچنین بر مبنای میانگین قیمت هر مترمربع 5 میلیون و700 هزار تومانی مسکن در کشور در بهار 99، که از سوی مرکز آمار منتشر شد میانگین قیمت مسکن در این فاصله تا آبان ماه (براساس آمار متولی مسکن) 160 درصد رشد نموده است. گزارشی که روز گذشته در این زمینه منتشر شد از آنجا که دربردارنده آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن در استان های کشور بود، شوک تازه ای به بازار مسکن وارد کرد. در این گزارش قیمت های باورنکردنی از سطح میانگین قیمت مسکن در برخی مراکز استان های کشور اعلام شده است. برخی از این قیمت ها براساس واقعیت های بازار مسکن از یکسو و آمارهای رسمی که پیش از این از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد، بسیار بیشتر و برخی بسیار کمتر اعلام شده است.

در این میان برخی آمارهای نجومی از سطح متوسط قیمت مسکن مشاهده می گردد. به عنوان مثال تحقیقات میدانی و همچنین اظهارات فعالان بازار مسکن شهر اهواز از جمله اعلام صریح فرشید پورحاجت، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان اهواز نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت مسکن در این شهر حول و حوش مترمربعی 10 میلیون تومان است. اما در آمار اعلام شده از سوی متولی مسکن میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این شهر 23 میلیون و500 هزار تومان یعنی بیش از دو برابر رقم فعلی اعلام شده است. همچنین در حالی که آنالیز ها و تحقیقات میدانی اجرا شده نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر یزد حول و حوش 4 میلیون تومان است این میزان در گزارش متولی بخش مسکن از شرایط قیمت واحدهای مسکونی در آبان ماه در این شهر 9 میلیون تومان اعلام شده است. این قیمت های فضایی مربوط به سطح متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی در آبان ماه یعنی درست همان ماهی است که بازارهای مالی تحت تاثیر کاهش ریسک های غیرمالی و همچنین کاهش انتظارات تورمی با ریزش روبرو شدند و حتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران که همیشه پیشتاز تورم، التهاب و جهش قیمتی است، تورم مسکن به میزان قابل توجهی سقوط کرد. حال این سوال مهم ایجاد می گردد که چگونه است که در این ماه سطح متوسط قیمت فروش مسکن در کشور براساس آمارهای منتشر شده از سوی متولی مسکن در مقایسه با آمار مرکز آمار ایران در این زمینه به فاصله بهار تا فصل پاییز 3 برابر شده است؟

از این رو آمارهای اعلام شده از سوی متولی مسکن در این زمینه را می توان به عنوان آمارهای فضایی از قیمت مسکن در استان های کشور تعبیر کرد.

هر چند روز گذشته متولی مسکن در این باره به دنیای اقتصاد گفت از آنجا که اولین بار است آمارهای مربوط به بخش مسکن به این صورت منتشر می گردد مبنای قبلی در این زمینه در اختیار آنها قرار نداشته است تا با استفاده از آن بتوان میزان رشد قیمت ها را نسبت به قبل محاسبه و راستی آزمایی کرد. با این حال، گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن کشور که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در فصل بهار را 5 میلیون و700 هزار تومان اعلام نموده بود نشان می دهد سه برابر شدن میانگین کشوری قیمت مسکن در پاییز نسبت به بهار براساس اعلام متولی مسکن آماری باورنکردنی و فضایی است.

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن اعلام شده در این گزارش در برخی از استان ها فضایی و باورنکردنی است برخی آمارهای دیگر پایین تر از واقعیت بازار اعلام شده است. با این حال، در همین گزارش فارغ از اینکه میانگین کشوری قیمت مسکن عدد باورنکردنی اعلام شده است، اما میانگین قیمت اعلام شده در برخی از مراکز استان ها نزدیک به واقعیت بازار مسکن آن هاست.

به عنوان مثال در حالی که در این گزارش میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ارومیه معادل 7 میلیون و600 هزار تومان اعلام شده است تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد این میزان هم اکنون حول و حوش 7 میلیون و500 هزار تومان است. در حالی که میانگین قیمت مسکن در کشور براساس اعلام متولی مسکن با عظیم نمایی همراه شده است و عددی باورنکردنی و مورد انتقاد کارشناسان و فعالان بازار مسکن است، در این گزارش متولی مسکن متغیر دیگری را مورد آنالیز قرار داده است.

در این گزارش متغیری با عنوان بازدهی فراوری مسکن یا همان حاشیه سود بسازو بفروش ها از فعالیت های ساختمانی مورد آنالیز قرار گرفته است. بازدهی فراوری مسکن یا همان سود بساز وبفروش ها از مابه التفاوت قیمت تمام شده ساخت مسکن و قیمت فروش واحدها به دست می آید. در این گزارش در حالی که میانگین کشوری قیمت مسکن عظیم نمایی شده اما قیمت ساخت مسکن دچار کم نمایی شده است. در این گزارش اعلام شده است: بازدهی فراوری مسکن در سال 95 در شهر تهران با استناد به داده های بانک مرکزی در گزارش فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی 120درصد بوده است که این میزان پیش از این 70 درصد بوده است.

آنالیز ها نشان می دهد سهم قیمت زمین در هزینه ساخت یک مترمربع بنای آپارتمانی در سال 95 برابر با 2 میلیون و370 هزار تومان بوده است. این در حالی است که در همین سال هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به طور متوسط براساس اعلام بانک مرکزی معادل یک میلیون و 223 هزار تومان بوده است که بر این اساس میانگین قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع مسکن در تهران در سال 95 حول و حوش 3 میلیون و600 هزار تومان بوده است. در آن موقع میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان هم معادل 4 میلیون و400 هزار تومان بوده است. بر این اساس حاشیه سود سازنده ها که متولی بخش مسکن در گزارش خود از آن با عنوان بازدهی فراوری مسکن یاد نموده است 25 درصد می گردد و با رقم اعلام شده از سوی متولی مسکن که 120 درصد بوده است بسیار فاصله دارد.

یافته های دنیای اقتصاد بر اساس آنچه متولی مسکن براساس آن بازدهی فراوری مسکن را در سال 95 در شهر تهران 120 درصد محاسبه و اعلام نموده است نشان می دهد متولی مسکن در این محاسبه سهم زمین از هزینه تمام شده ساخت مسکن را کمتر از آنچه هست در نظر گرفته وهمچنین میانگین قیمت فروش مسکن در سال 95 را هم بیشتر از آنچه در سال 95 بوده است محاسبه نموده است. این فرمول به کار گرفته شده از سوی متولی مسکن باعث شده است که بازدهی فراوری مسکن به 120 درصد برسد که بسیار با واقعیت بازار ساخت وساز فاصله دارد وبرآورد دنیای اقتصاد نشان می دهد این میزان در واقعیت معادل 25 درصد بوده است.

این برآوردها براساس داده ها و آمارهای رسمی بانک مرکزی مربوط به فعالیت های ساختمانی در سال 95 محاسبه شده است ضمن اینکه برای سال 98 بانک مرکزی گزارشی از بازدهی فعالیت های ساختمانی منتشر ننموده است.اما به دلیل سبقت جهش قیمت زمین از جهش قیمت مسکن در سال 98 بسیار بعید به نظر می رسد که حتی در سال 98 که دوره اوج جهش قیمت مسکن در شهر تهران بود حاشیه سود بساز و بفروش ها به 60درصد هم برسد. کارشناسان معتقدند به رغم آنکه عزم متولی بخش مسکن برای اعلام مجدد آمارهای بخش مسکن قابل قبول است، اما چنانچه آمارهایی که درباره متغیرهای بازار مسکن اعلام می گردد با واقعیت های بازار مطابق نباشد این اقدام نمی تواند اثر مثبتی بر جای بگذارد. به خصوص در شرایط فعلی که بازار مسکن در حال تغییر فاز و حرکت به سمت دوره پساجهش و رسیدن به ثبات وآرامش است.

مقایسه دسترسی مسکن در ایران وآمریکا

در این گزارش همچنین نسبت درآمد سرانه به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در چند کشور مورد اشاره قرار گرفته است. آمارها نشان می دهد در حال حاضر میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در ایران حدود یک نهم درآمد سرانه در کشور است. این میزان در آمریکا برابر با یک بیست ودوم است. در کانادا و آلمان نیز این نسبت برابر با یک دهم است. کارشناسان می گویند اگرچه بین کشور ایران و دو کشور کانادا و آلمان به لحاظ نسبت درآمد سرانه به متوسط قیمت مسکن فاصله چندانی وجود ندارد اما به دو دلیل عمده مردم در این دو کشور برخلاف ایران به راحتی قادر به تامین مسکن هستند. اولین دلیل به دسترسی آنها به تسهیلات موثر با سقف بالا و دوره بازپرداخت طولانی مربوط می گردد و دومین عامل مربوط به بالا بودن سطح درآمد سرانه آنها و امکان بیشتر به منظور پس انداز از سوی آنها وخانه دار شدن از این جهت است.

نرخ بی سابقه هزینه مسکن

در این گزارش همچنین سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در کشور مورد آنالیز قرار گرفته است. داده های ارائه شده نشان می دهد سهم مسکن در هزینه خانوارهای شهری در 10 سال گذشته بی سابقه بوده است و از 31 درصد در سال 88 به 36 درصد در سال 98 رسیده است. سرمایه گذاری بخش خصوصی در شهر تهران و در کلیه مناطق شهری کشور از سال 92 تا سال 95 نیز فرایند نزولی داشته است. از سوی دیگر سهم ارزش افزوده بخش مسکن از سال 88 تا سال 98 از 7/ 7 درصد به 7/ 4 درصد کاهش یافته است.